La loi de finances pour 2025 vient modifier en profondeur le régime fiscal applicable aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Ces nouvelles dispositions visent à réduire les avantages fiscaux jusque-là attachés à la location meublée, notamment dans le cadre des locations de courte durée type Airbnb, accusées de perturber le marché locatif classique.
Les changements s’appliqueront à compter des revenus 2025, soit pour la déclaration en 2026.
1. Nouvelles règles du régime micro-BIC
a) Locations de meublés de tourisme non classés
• Seuil d’éligibilité au régime micro-BIC : abaissé de 77 700 € à 15 000 € de chiffre d’affaires annuel.
• Abattement forfaitaire : réduit de 50 % à 30 %.
→ Au-delà de 15 000 €, le loueur relève obligatoirement du régime réel d’imposition.
b) Locations de meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes
• Seuil du régime micro-BIC : abaissé de 188 700 € à 77 700 €.
• Abattement forfaitaire : réduit de 71 % à 50 %.
→ Les locations touristiques sont désormais moins favorisées fiscalement.
c) Passage au régime réel obligatoire
Si sur deux années consécutives le chiffre d’affaires excède les seuils précités (15 000 € ou 77 700 € selon la catégorie), le loueur bascule automatiquement dans le régime réel.
Le changement doit être notifié au Service des impôts des entreprises (SIE).
2. Réforme du calcul de la plus-value immobilière (à compter du 15 février 2025)
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.
Désormais, pour toute cession intervenue à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition doit être diminué du montant total des amortissements déduits pendant la durée de détention du bien.
Exemple :
Bien acquis : 300 000 €
Amortissements déduits : 60 000 €
Prix de vente : 400 000 €
→ Avant réforme : plus-value = 100 000 €
→ Après réforme : plus-value = 160 000 €
Cette mesure a pour effet d’augmenter la plus-value imposable, sauf dans les cas d’exonération prévus à l’article 150 VB du CGI (résidence principale, durée de détention, petites cessions, etc.).
3. Conséquences pour les bailleurs
• Le régime micro-BIC devient marginal, réservé aux revenus très faibles.
• La majorité des bailleurs basculeront désormais dans le régime réel, impliquant :
o la tenue d’une comptabilité complète (bilan, compte de résultat, amortissements) ;
o le recours fréquent à votre expert-comptable ;
o une imposition accrue sur la plus-value en cas de revente.
• L’intérêt fiscal de la location meublée de courte durée est donc nettement réduit.
4. Nos recommandations :
Il est vivement conseillé d’anticiper dès à présent votre passage au régime réel. Prenez le temps, avant la fin de l’année, de vérifier le montant de vos recettes locatives et d’en discuter avec votre expert-comptable afin d’organiser correctement votre comptabilité.
Réfléchissez également à l’opportunité de faire classer votre logement en “meublé de tourisme”, un statut qui reste fiscalement plus avantageux puisqu’il permet de bénéficier d’un abattement de 50 % au lieu de 30 %.
Si vous envisagez de vendre un bien, il est aussi important de simuler la fiscalité de la cession car les amortissements déduits au fil des années viendront réduire votre prix d’acquisition et augmenter la plus-value imposable.
Profitez-en pour réexaminer la structure juridique dans laquelle vous détenez vos biens (en direct, via une société civile ou une SARL de famille) afin d’identifier la configuration la plus adaptée à votre situation et à vos projets patrimoniaux.
5. En conclusion
La réforme marque une donc refonte profonde du régime des loueurs en meublé :
• le micro-BIC devient exceptionnel ;
• le régime réel devient la norme ;
• la fiscalité des plus-values se durcit.
Il est essentiel d’anticiper dès à présent ces évolutions afin d’éviter toute régularisation en 2026 et d’optimiser votre gestion patrimoniale. Contactez-nous afin d’assurer la régularité fiscale et juridique de votre statut.
